095不動産の投資利回りの見方と留意点
▷本日のテーマと内容：
「不動産の投資利回りの見方と留意点」
【00:00】はじめに
不動産鑑定士の入村です。
今回は「不動産投資の利回りの見方と留意点」についてお話しします。
利回りは不動産投資の基礎中の基礎、最後までご覧ください。
これから不動産投資を始めたい方
相続対策として収益物件の活用を検討している方
これらの方にとても役立つ内容になっています。
【00:32】利回りの種類と基本計算式
「利回りの種類」からお話しします。
投資用物件の募集広告や物件概要書には一般的に2つの利回りが掲載されています。
1つ目は「表面利回り（又は想定利回り）」です。
これは物件価格に対してどれくらいの家賃収入があるかをざっくり示す指標です。
計算式は年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
1,000万円の物件から年間60万円の家賃収入がある場合に表面利回りは6％となります。
ただし、この数字は管理費・修繕費・空室リスクなどのコストを一切考慮していません。
次に出てくるのが実態に近い「実質利回り」です。こちらは、家賃収入から経費や購入時の諸費用を引いて算出します。
同じ物件で経費を差し引いた後の年間収入が50万円であれば実質利回りは5％になります。
同じ不動産で表面利回り6％、実質利回り5％という違いになります。
【02:33】表面利回りの落とし穴
ここからが本題です。
一見よく見える表面利回りにはいくつかの落とし穴があります。
①多くの場合「満室」を前提に計算されています。実際には空室が出ることもありますので現在の稼働率や周辺の空室率を確認することが大切です。
②家賃の下落を考慮していない点です。利回りは今の家賃を基準にしていますが、将来的に同じ水準を維持できるとは限りません。特に地方物件や築年数の古い物件では家賃下落リスクが高まります。結果として利回りの低下要因になります。
【03:43】出口戦略と修繕・税金リスク
次に重要なのは「出口戦略」、つまり、売却時の視点です。
仮に利回りが高くても将来売却価格が大きく下がってしまえば意味がありません。
購入前に「この物件は将来誰が、いくらで買ってくれるのか」を考えておくことが必要です。
また、築年数が進むと外壁や屋上防水、エレベーターなどまとまった修繕費が発生します。区分所有マンションの場合は、修繕積立金が適正かどうか、その水準を利回りに反映して考えることが大切です。
さらに、利回りは「税引前」の数字です。実際には所得税・住民税・法人税などがかかります。
場合によっては、税金の負担でキャッシュフローが圧迫されるケースもあります。
【05:11】借入の影響とシミュレーションの重要性
次に「借入（ローン）」の影響です。
ローンを活用すると自己資金に対する利回りは上がります。これを「レバレッジ効果」と呼びます。
一方で、金利上昇や返済負担のリスクも高まります。借入金利や返済計画を前提としたシミュレーションを慎重に行うことが大切です。
【05:12】まとめ
利回りという数字は一見シンプルに見えますが、その裏には多くの前提とリスクが隠れています。
大切なのは「今の数字」だけでなく、将来どうなるかという視点で考えることです。数字の質を見抜ける人が投資でも相続対策でも成功します。
今回は「利回りの見方」についてお話ししました。もし分からない点や難しい内容がありましたら、ぜひ不動産の専門家にご相談ください。
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