【10分でわかる】不動産投資の基礎講座『中古物件の耐用年数とサラリーマンと不動産投資の必殺技』
皆さんこんにちは。
今日は、不動産投資における新築物件の法定耐用年数と中古物件の耐用年数の考え方とサラリーマンが不動産投資をうまく活用することで節税できるという話をします。
１．不動産投資における新築物件の法定耐用年数
不動産投資において法定耐用年数というのは、書いて字のごとく法律で定められている耐用年数のことです。国税庁が会計上、税務上の必要性から定めている耐用年数です。 ここで押さえておくべきポイントは、法定耐用年数を経過したからその不動産物件に住めなくなるとか、修繕義務が発生するとかいうものではなくて、あくまでも税務上の必要性から取り決められてるということです。例えば木造のアパート不動産であれば、法定耐用年数は22年ですが、実際は築50年の木造アパート不動産もたくさん存在し、満室経営しているところも実在します。
２．不動産投資における中古物件の耐用年数
①新築の不動産
法定耐用年数
※新築不動産の場合は、国税庁が定めている法定耐用年数をそのまま耐用年数として適用 します。
②法定耐用年数未満の中古物件不動産
法定耐用年数－築年数＋築年数×0.2
※このような方程式で、法定耐用年数未満の中古物件不動産においては耐用年数が決めら れます。＋築年数×0.2の部分が追加されることで、少しでも耐用年数を伸ばすことで短期
間での減価償却を防ぎたいという意図がありますが、その裏側には、できるだけ1年当た りの経費額を抑えることで、赤字を出さずに税金を安定的に納めてほしいという国税庁の 思惑があると私は考えています。もし 仮に、減価償却という概念がなくて一度に経費を つけられた場合は、利益が大きく出た出た年度に不動産を買い節税したり、反対に一気に 赤字に転落することでその年の税金額が下がる事態は避けたいということだと思います。 我々一個人の影響など無いに等しいですか、毎年何百億円と税金を納めている企業の税金 がたまたま不動産を買った年に0というのは国税庁としても、地元の自治体においても避 けたいところだと思います。ちなみに、国税庁というのは、常に国民から税金をいかにし てたくさん とってやろうかとかということを考えている行政機関です。また、本来建物 の資産価値は少しずつ減少していくという性質に合わせて減価償却という考え方が必要で あるということは言うまでもありません。
③法定耐用年数以上の中古物件不動産
法定耐用年数×0.2
※築30年の不動産であっても、築50年の不動産であっても耐用年数は造りによって一定 です。
こういった具合に、税務上（会計上）の理由から、不動産には実質的な耐用年数とは別で耐用年数が定められています。冒頭でも述べた通り、木造不動産は法定耐用年数が22年だから22年で価値がなくなるわけではなくて、実質的な耐用年数というのは最低でも50年ほどあるということです。そういった意味では法定耐用年数と実態の乖離というのは非常に大きいですが、一方で木造よりも鉄骨、鉄骨よりも鉄筋コンクリートの方が耐久性が高いから法定耐用年数も長くなっているという点においては、相対的に見た建物の耐久性の比較を法定耐用年数は示しているという見方は出来ます。
３．サラリーマンと不動産投資の合わせ技
不動産投資は100%安全ではありません。他の投資も同様で、リスクはつきものですが、不動産投資については、サラリーマンやってる上で有利な点がいくつかあります。
不動産投資で帳簿上の赤字が出た場合、サラリーマンの年収と相殺でき、年収が下がった文は税金が返ってきます。赤字を出したら、確定申告で税金を取り戻すことができるということです。中古物件を買うと、耐用年数が少なく建物の購入価格を短期間で減価償却で経費計上する必要があります。そうすると、キャッシュフロー上はプラスになっているのにも関わらず、不動産投資の帳簿上は赤字になるという現象が起こりえます。儲かってる上に、節税できるという非常にお得な合わせ技が、サラリーマンと不動産としては可能だということです。
さらにサラリーマンをしていると、銀行がお金を貸してくれます。特に大手に勤められている場合や、年収が高い方、公務員であれば、年収にもよりますが1億円ぐらいの融資までは十分にできます。サラリーマンををしているだけではなかなか経済的な余裕を生み出すことは難しいと思います。しかしながら、自分の持っている以上のお金を投資することで、いわゆるレバレッジを効かすことで、爆発的に資産を増やすことができます。せっかくサラリーマンを続けているのであれば、私個人的には不動産投資は絶対にしたほうがいいと思います。
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