【10分でわかる】不動産投資の基礎講座『不動産購入時に必要な費用とは』

皆さんこんにちは。

今日は不動産投資をする際に、初期投資費用として何がいくらぐらいかかるのかということをご説明したいと思います。以下のラインナップで順番に説明していきます。

１．不動産仲介手数料
２．不動産投資ローンに関する手数料
３．火災保険料
４．登録免許税
５．その他（印紙税、司法書士報酬）
６．不動産物件購入後（不動産取得税・固定資産税）
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１．不動産仲介手数料
　不動産を買うときに、売主と買主の間で不動産業者が仲介している取引の場合は、仲介手数料というのが取られます。この仲介手数料は、物件価格の3%、プラス6万円必要となります。（厳密に言うと若干違いがありますが、ほぼズレはありません）
　不動産会社は、物件の売買が成立するまでは一切の収入がありませんが、物件の売買が成立した時点で売主からも買主からも両方から仲介手数料を徴収します。これが不動産会社の利益となっているということです。
　一方で、不動産仲介手数料が発生しない取引形態もあります。売主が不動産業者である場合は、二者間の取引になるので仲介という概念が存在しません。その場合は仲介手数料が発生しませんので、仲介手数料という名目で不動産会社が手数料を徴収することは基本的にはありません。

２．不動産投資ローンに関する手数料
　銀行から融資を受けて不動産を購入する場合は、融資を受けるための手数料として銀行に支払う手数料があります。銀行は利息以外に貸付する際にもこういった手数料を徴収しています。この額は、銀行によって違いますので一概には言えませんが、定額制か定率制の二種類あって、10万円から30万円程度の幅が多いのではないかと思います。（あくまでも目安程度にとらえて下さい）
　また、不動産投資のローンを受ける際はローン保証料ってのも別途必要となってきます。これは返せなくなった際に代わりにローンを返済する保険への加入料で、借主の信用度と返済期間、返済額によって、その保険料は異なります。
　あくまでも大雑把な目安ですが、上記の二点の手数料を合わせると、 おおよそ物件価格の1%前後がの目安です。

３． 火災保険料
　これについても、物件価格や造り（木造や鉄骨等）、補償内容によって保険料が大きく変わります。私の経験上、木造アパートの場合は5年で物件価格の1%で変更その火災保険料が必要となります。

４．登録免許税
　まず所有権移転登記費用ってのがかかります。これは、不動産物件を購入することでその不動産の所有者が変わりますから、その登記情報を変更する手続きで、 固定資産評価額の2%かかります。また、不動産投資ローンで物件を購入する場合は抵当権設定登記が必要となり、借入額に対して0.4％が登録免許税が必要となります。これらの手続きは、司法書士に委託しますので自ら行うものではありませんが、必要となる経費です。

５． その他（印紙税、司法書士報酬）
　 不動産投資をすると税金の嵐で、とにかく数多くの税金を支払う義務が生じます。そのうちの一つが印紙税で、これは物件価格によりますけども数万円から10万円程度です。
　また、司法書士に上記４の登記関係は委託しますので司法書士への支払い報酬が発生します。これはだいたい10万円前後が相場となっております。ここまでの1から5が不動産物件を購入する時点で必要な費用となります。

６． 購入後（不動産取得税・固定資産税）
　ここからは不動産を購入した後に必要となる経費です。不動産取得税は、不動産を購入して一回きりの税金で、不動産物件のある自治体に支払う税金で、購入後数ヶ月で支払いの案内が郵送されてきます。この価格が固定資産評価額の3%となっています。この3%の時限措置で、いずれ4%に戻ることになると思います。
　そしてもう一つ固定資産税というのが毎年かかってきます。毎年1月1日時点の物件の固定資産評価額に対して1.4％が固定資産税として徴収されます。

７．まとめ
　仲介で中古物件を購入する場合は、物件価格の7％～8％程度の諸費用は余分にかかりますから、例えば3000万円の物件であれば、実質的には3210万円～3240万円は必要になるということです。融資が満額出たとしても、手出し分で210万円～240万円が必要になるということです。　
　また、不動産業者が売り主の中古物件を購入する場合は、物件価格の4％～5％程度の諸費用で収まるということです。

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