【住宅ローンは変動金利が正解か？：牧野知弘 vs.塩澤崇】35年間も低金利はありえない／年収倍率は５倍が目安／積立投資の余力はない／4000万円の壁／平成バブル崩壊の教訓／家賃の上昇が遅い理由

@pivot00 says:

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この動画の前後編はこちら
前編（この動画）：https://youtu.be/Tkor1k00jfQ
後編（1/28 7時公開）：https://youtu.be/3JeZ6hQcSyc

@鳥男爵 says:

おお、楽待さんと同じような企画ですね。こういうの好きですよ。

@ギブアップ白ネコちゃん says:

インフレ率を超えたことない変動金利一択

@rrrtts3257 says:

来年に1%かい

@sin.sei. says:

めちゃくちゃ面白い！

@帆-i8f says:

日本の課税は高すぎるから、いくら稼いでも追いつかないです。

@保存用-k3f says:

変動か固定なんか将来のことは分からない。年収以上に借りるとかは固定だろうと愚策。Jリートと住宅も別だし議論するテーマではないよね。好きにしたら良い。

@shonJ753 says:

ディベートですので勝敗について意見いたします。
私は塩澤さんの勝ちだと思いました。背伸びをして本来手の届かない物件を変動金利で購入するから破綻するのであって、これは変動金利自体が悪いわけではないというのが明らかです。
牧野さんの言い分を前提とすると、固定金利であれば都心タワマンを購入できるということになるのですが、変動金利のリスクが怖い人は固定金利でも買うべきではありません。失礼ながら牧野さんの説明は理解し難く、固定金利＞変動金利ではなく、不動産は怖いから買うべきではないという結論に帰結しそうです。
なお、牧野さんの仰った「日本の裁判官はどういうことを考えるかというとほとんど借家人の味方です」という点は、少なくとも賃料増減額請求訴訟においてそのような事実はないものと思います。法律や訴訟に関することについてまで、弁護士でない方が説明されるのはいかがなものだろうかとやや疑問を抱きました。

@Aloeswood says:

昔はかなり遠くのニュータウンから通勤していたんだから、都心は前から無理よね

@to4836 says:

不合理な現実vs理想理屈
どちらも一理あるけど、決め手にかける
とりあえず、互いに前提条件を共有してから議論しましょう

@kenbishilover8545 says:

保育園児や小学校低学年の子供がいる共働き世帯だと、あまり勤務先から遠い居住地を選びづらい。そして、中古マンションも高騰しているので、都心30分圏内でリセールの期待できる駅近物件は高い壁……

@twotwo1697 says:

モゲ澤さんは特に信用してないけど牧野さんはもっと信用できません

@kokikokukoki1772 says:

牧野さんは塩澤さんの意見を否定するだけでなく、代案もセットで発言してほしい。視聴者はそれを求めている。

@ymm2101 says:

2023年新築マンションの年収倍率は全国平均で10.06倍なので、都心以外でも塩澤さんの戦略が当てはまる人はほとんどいなさそう。
積み立て投資をする余裕を持つには、資産価値のない家を買わないといけないので、キャピタルゲインはないと考えたほうが良い。
それでも嗜好品としての持ち家が欲しいならローン組んだら良いって感じかな。
最後の「リスクを取ってキャピタルゲインを狙う」は、牧野さんに一蹴されてて少し笑ってしまった。
変動vs固定というよりローンを組む時のリスクとメリットを整理している感じで面白かった。

@gallmeagi says:

牧野さんの、新築マンションなどの高さという反論は、金利種類に関するものではない。変動であれ固定であれ、物件が高くなっているのは同じなので、変動金利であれ年収5倍では今の物件は買えないという反論は、固定でも同じ。

同じ経済状況(年収、資産、希望物件、これからの支出予定など)が同様のとき、どっちがいいかについて議論しないと、まとまらない話。

@George-td9nv says:

中流層は背伸びして手を出してはならないってことは間違いなさそう

@基本筋トレとゴルフとラーメン says:

本当に対談している！

@poponoppo4556 says:

面白かった！
でも、佐々木さんがオロオロしてるのはもっと面白かった（笑）
後編も楽しみだし、他のテーマでもやってほしいです。

@treemama2021 says:

13:46 積立投資をする余裕はないというご意見ですが、固定金利が変動金利より高い今、固定金利を組んでいる場合、必然的にその金利差分を多めに払うことになる。
その多めに払った分を積立投資すれば良いだけでは？

@佐藤弘-t1s says:

変動か固定金利かよりも定年までに返済が完了できるか否かが重要な気がする還暦オヤジです笑
退職金で繰上げ返済すると老後生活費が確保できず、老後破綻の可能性大です

@zigzagtv5232 says:

住宅ローンは10年までに約半分の利子を払うと聞きました。
そこまでに固定金利を超えなければ変動の方が有利とも聞きました。コストプッシュ型のインフレじゃ渋ってそこまで上がってはいかないに賭けて変動にしました笑

@n.n.5297 says:

すごく面白かったです。

@khulliifgjutfgko says:

どの地域にどんな物件買うかにもよるね

@KEISH-m3b says:

米国の住宅ローンは固定だったはずですね、6%位だったような気がします。今日本の状況で変動はね、

@UFC- says:

個人的にはマッキー好きだな！

絶対賢いと思う❤

@ToddAsaoAsao says:

金利は大きく上がらない、不動産価格は下がらないという事を信じてリスクを取るか否かがポイントですね。

塩澤さんの売上は、金融機関からの紹介手数料とyoutuber収入である事は事実ですのでポジショントークである事は否めません。

塩澤派で自分でリスクをとるか
牧野派で銀行側にリスクを取るか

で判断することになりますね。

@aurensh1996 says:

変動金利は余裕のある人向けの商品だ、借りすぎは危険だってポイントはお二人で一致してるように聞こえた。
でも塩澤さんの都心タワマンをペアローンでキャピタルゲイン狙いで購入もアリ話はちょっとなあ。失敗した時は一家離散じゃないですか。住宅ローンの会社やってるんだからそんなこと言っちゃダメだと思うよ

@HM-cs3vm says:

金融リテラシーがある人なら明らかに塩澤氏の主張が正しいと理解できるはず。
固定金利と変動金利の差は2%程あって、35年間変動金利が2%以上上昇するリスクは「無いとは言えない」。でも例えば10年間で変動金利が2%上昇する可能性はかなり低い。
であれば、先ずは変動金利で借りて元本を減らすことを優先すべき。
それでも「急激な金利上昇リスクが無いわけではない！！」と主張するリテラシー欠如勢へのリスクヘッジ案として、「固定金利と返済額の差額をインデックス投資に回すこと」ということまで塩澤氏は示している。
あくまで固定金利と変動金利の場合のローン返済額の差額をインデックス投資へ回すという前提なのに、「一般人にはインデックス投資に回す余裕などない」という牧野氏の発言は、逆説的に「一般人は固定金利で借入れたら返済する余裕がない」と言っているようなもの。

@Lutino3376 says:

塩澤さんは3年ほど前、金利が1.5%まで上がるには10年以上掛かるでしょう。だから変動金利一択と言っていた。
金利を読める人なんて誰も居ないんですよ。そして、35年間自分が継続して働けるかどうかも誰にも分らない。
35年は長すぎて、不確実性があるかないかの議論になってしまう。

@じぇじぇじぇ-f1g says:

とりあえず金利上げ続けて不動産バブル崩壊して欲しい。

@山田-v7h says:

これは牧野さんが正しいですね
塩澤さんはいままで変動金利をおすすめしてた低金利の前提が崩れたせいか、ロジックに無理があります

@marin8658 says:

世帯年収が2000万超えるパワカって日本にそんなにいるんですかね？🤔
1500万位なら割といそうだけど。

@Ken-YoY says:

素晴らしい動画！私の言いたいことのほとんどを牧野さんが伝えてくれてありがたい！
私は牧野さん派ですね。悪い時は悪いことが重なる可能性がありますし人間は頭でわかってても計画通り進められない。変動で借りるなら年収倍率は低め(私は共働きが方働きになっても6-7倍が限度だと思う)に設定すべき。
塩澤さんは、今の現実の延長線上で考えるなら机上で正しいこと言ってると思う。でも机上と実際は違うし、金利の見通しなんてほとんどの経済アナリストは正確に予想できないことを考えると無理なく固定金利とするか、変動固定ミックスか、少額を変動金利で借りるかになると思います。
塩澤さんも経済や金利のスペシャリストだと思いますが、所詮N=1の専門家の一意見でしかない。

@user-em1cz3cr9e says:

変動金利だと、モゲチェック経由のコミッションの比率が将来増えるから推してるのかな？というポジショントークにしか聞こえない。
将来、平成バブル期を超える金利になると思います。

@FM-ht3sv says:

モゲ澤は、変動金利芸人だからなー。
金融機関と不動産業者の利益を最大化したいだけだよね。
信じるか信じないかは、あなた次第ですっ！
今のインフレ状況で変動金利で長期で借りるとかアホちゃうの？

@Ken-YoY says:

ちな、APPLEの社債は2045年期限で3.x%のようです。appleの社債利回りより期間が長いのに低い住宅ローン金利の理由は、おそらく金融機関は一世帯が返せるか返せないかを考えているのではなく、複数の世帯トータルで何%の方が返せればokとしてるはずってことだと思います。
通貨の違いがあれど、appleより複数の世帯が住宅ローンを借りてくれることに金融機関は旨みを感じているんだと思います。
なので、私は15年超の固定で1%程度の金利だと言われた際に安すぎて目を疑いました。

@takahiro1 says:

変動と固定のディベートでは無くない？

@Ken-YoY says:

pivotさんにお願いしたいのは、
共働き/方働き、世帯年収、年代でいくつかペルソナ作って、どうするのがいいか議論したら、みんなスッキリすると思いますよ。

@kou888masa says:

固定でも変動でも怖すぎて借りれないから家買うのあきらめた

@kozkoz1 says:

平成バブルの頃は、日本人しか買わなくて、融資が必須でした。

最近は、外国人の超富裕層が融資無しで買ってくることが多いんじゃないですか？そうだとすると、「融資環境のせいで買い手がいなくなる」とは言えないです。
買い手は融資環境に無関係についたり(つかなかったり)するし、平成バブル崩壊みたいな融資返済に追われての投売りは出にくい。

@taro_sato says:

サブプライム塩澤

@kozkoz1 says:

少子高齢化で有権者に占める高齢者の比率が高まると、政策が高齢者中心に回ります。なんとなれば、こども家庭庁までが高齢者のために予算を使うそうです。

金融資産保有が高齢者に偏っていることもあり、政策は低インフレないしデフレ・円高・高金利が指向されることになります。こんなのだと経済がブッ壊れるので、生かさぬよう殺さぬようの金利引き上げになってくる、のかどうか。

@masatosi4 says:

まあ、塩澤さんの内容だと将来的に高金利かつ株安とか来たら破綻する可能性高いよね。あと、26年まで1%台後半であっても、基本金利ってインフレ目標 が2％であること考えたら、2%が標準くらいに考えるべきだし。

@immalaker says:

塩澤さんが「変動金利がいい！ただし無理のない範囲で」と言うのに対して牧野さんが「みんな無理のない範囲にしてないじゃん。無理しちゃうもんなんだよ」ってなってて、議論が噛み合っていない感じ。ガチっとペルソナ決めて議論した方が面白くなりそう。

@よしぜん-v6b says:

なんで変動選んで将来失敗したとしても、塩澤さんとかが責任を取らなきゃいけないのかわからない。こんなのあくまで、塩澤さんの意見でしかない。
なんだってそう。専門家がユーチューブで言ってるからって全部真に受けて自分の意見がないのは、ネットリテラシー無さすぎ。そんな風に感じてる人がいたとしたら、あなたはいわゆる「情弱」そのものだよ。
だいたい、最終的に決めたのは自分自身だろ、と。固定派の意見を聞いても納得に値しない奴ばっかりだったから、変動を選んだんだろうに。
頼んだわけでも金払って雇ったわけでもないのに、ただ垂れ流されてるユーチューブを見て、それだけて自分の人生に関わる選択を他人に責任転嫁するなよって話。

@よしぜん-v6b says:

つーか、なんか左の人、貯金がゼロの前提みたいな話しぶりだね。年収だけで見るんじゃなくて、住宅費に比べて年収、貯金でどこまで対応できるかって視点が必要だよな

@watako3865 says:

金利2%だと年収倍率4、5倍までになるよね？パワーカップルでも中古しか買えないね。。

@書家ピエール says:

そもそも一般人の積立投資はヘッジなしのsp500もしくはオルカンだろうし、利上げで円高になったらマイナス益になるから、損切り出来るのかな～。それか利率低いけど元本保証の定期預金にするか、、うん、やっぱり厳しいな

@山田太郎-n8y2y says:

うーん、住宅ローンの話のはずが、この回の時点で固定である理由が全く無い。
牧野さんは賃貸派ですかね？
家族が何十年生活する家まで、単に「資産」としか見ていないなら、この議論に意味はありませんね。

@yyv8392 says:

モゲ澤は日本のトップ数%の人しか当てはまらない事ばかり対象に言ってて信用ならない。
モゲ澤が話している都心や湾岸の数億の家なんて最低世帯年収2000万円以上必要だし、そんな特殊な家庭のことなのに声が大きすぎる。
しかもタワマンでも定期借家で貸しに出ている物件数なんて本当に少ないし、牧野さんの言ってる通り定期借家で貸すと賃貸料金普通に2割は安くなる。そうすると利回りも出ないし話が破綻している。

牧野さんは日本人の大多数をターゲットにした一般的な話を展開しているのに対して、モゲ澤はトップ数%の富裕層の話しかしていない。

@15056匠 says:

全く牧野さんに軍配だな

@naominao3223 says:

そもそも借金なんてしない方が良い。借金しないと買えないなら買わない。買った瞬間に値下がりするようなものを借金して買うなんて正気の沙汰ではないと私は思いますね。持ち家は完全な浪費。

@那古野城 says:

山一の社長の会見をリアルで見ていた世代と、今の世代では当然味方が異なりますね　牧野さんが保守的になる気持ちはよくわかります
ただ今の不動産はバブル当時とは全然違い、問題は日本の国力低下と為替ですね　都心の不動産は皆海外のものになってしまうかもしれません

@平飼い says:

06:56 もう結論出てるじゃん。意味ないんだよこの議論に。

@sunitenten says:

このようなディベートを本来、公共の電波を借りているメディアにしっかりやっていただきたい。ピボットの企画は素晴らしいですね。

@fantaisiesign4fly says:

塩澤さんの「今の賃貸ほとんど定借ですよ！」というのはさすがに乱暴でしょ。
ちゃんとわかってる人なら長く住もうと考えてる場合は定期借家なんて絶対借りませんよそもそも。

@セブン-t9g says:

首都直下型地震、中国の台湾・尖閣への侵攻による戦争などによる高インフレとなった場合でも、変動金利が急上昇して返済破綻の心配はないのでしょうか。

@s190309 says:

金利の問題だけじゃなくて、今の収入が将来にわたって保証されるわけでもないのに、よく35年や50年ローンなんて組む気になるなとは思う

@tonnura says:

こういう対談は面白いね。
ただ、こういう未来の予測は誰にも正解がわからないし、人によってケースバイケースだから結局結論は出ないし、牧野さんは一般庶民の経済状況で見ていてペアローンも反対だし、モゲ澤さんはペアローン推奨で世帯年収1000万で語ってる時点で前提条件がズレてるので噛み合ってない気がする。

ずっと牧野さんが「こいつモルガンスタンレー勤め前提の話しかしねえなぁ」って顔してるｗ

@Tomo-zx2wn says:

牧野さんのお話しが理解出来る方だけ、不動産買いましょう。
10年後には正解出てるので答え合わせできます。

@nls6428 says:

自分が住む家の話じゃなくて、不動産投資前提の話なんですね。
大企業に夫婦共働きで、子育てしながら、
NISAやidecoなんかも余裕でさらに不動産投資が出来る層。
そいつらは好きにせいとしか。

@jr9117 says:

フルローンは危険よ😅

@dodenda says:

牧野の圧勝か…
定借なんて家賃めちゃくちゃ下げないとできないに決まってるだろ

@jr9117 says:

中古は頭入れないとならないから分母下げないとダメよ❗️

@tsu-ka100 says:

面白いです！対局の意見をぶつけ合うのは勉強になります！

@MrSpotsbook says:

悪いけど、塩澤さんの意見は全体通して何とも胡散臭い。住宅購入なんて人生の大きな選択なのに都市部の物件で値上がりを狙うのも手だとか、、およそ他人に進めるような話ではない、投資用ワンルームマンションの勧誘じゃないんだから。

@masahikoasai9422 says:

金利が上がれば一般的にはインフレで人件費も上がってるわけで。そして家賃もあがる。
金利の2.5%とか、利上げ何度やってもインフレ人件費高騰がおさまらない世界だからなあ。
ローンの負担感は、金利の高い世界では目減りしてるとおもうで

@jigokunokooutaisi says:

牧野さん、不動産の解説もいいけど、何らかのナレーションの仕事もしてほしい
声が良すぎる

@KASHI-WA says:

😅塩澤さんの経済、金利に関する話しは、経済学的というか、そういう専門レベルとは言い難く、どちらかと言うと、業界人トークレベルに近い傾向がありますね。まあ、そこまでひどくはないですが。

@s0203t says:

少子高齢化社会、出生数が70万人を切っている状況で、今後35年間に経済成長して好景気になり利上げをがんがんしている姿は想像できない。
変動金利で借りているが、そんな世の中になるのであればむしろ大歓迎、楽しみだ。

@summerharvest9793 says:

外資でも、大企業勤めでもない極一般的な20代カップルですが、昨年5,500万の中古マンション買いました。変動金利で今は0.29%ですが、世帯年収の3倍くらいの家を買ったので、3%くらいまで上がっても余裕です。NISAは毎月30万夫婦で入れてます。やっぱり年収上げるためにまず20代のうちにどれだけ努力するかが、人生を豊かにする一番の近道かなと思います。モゲ澤さん推しです。

@KASHI-WA says:

塩澤さんは、株屋的だなあ。

@KASHI-WA says:

賃貸マンション経営してるとわかりますが、基本的に賃借人が代わる時しか家賃が上げられません。そして、家賃水準が上がっているときほど、賃借人の退去は、起きにくくなります。

@SK-ug1by says:

給料が上がることを踏まえて、金利を上げる。給料が上がるから家賃も上げられる。家賃が上がれば収益物件の価格も上がる。

@abcd12346768 says:

リモート•地方移住•親の贈与でやっと年収の5倍に収まりました😅
恐ろしい時代です。。。

@Bigjoe-i2z says:

やっぱりリーマンショック前と似ているね。
バカがデカ事言うと大体外れる。
日銀はバブル崩壊するまで利上げするよ。

@kazuhitokobayashi7173 says:

自分は塩澤さん派。
別に投資用とか身の丈に合わない借り入れをするわけじゃなくても、現状で変動と固定の金利差は大きいと思う。
これから先のこと考えても、人口減少で経済規模が縮小していくのは確実なんだし、金利だけ上がり続けるのは考えにくい。
多分ほとんどのケースで変動の方が返済総額が少なくなる。

@ほりぞん-o7o says:

固定金利も結局住宅ローンの支出部分をヘッジしただけ、クビや減給などの収入部分が減るリスクや、生活費のインフレリスクなどは依然として抱えてる
少しでも損したくない人が僅かな金利差で大した額でもないのにどっちが良いかわーわー騒いでるだけ
変動だろうが固定だろうが、さらに言えば賃貸だろうが結局いざ払えなくなった時に破産してやり直せばよいという気持ちが大事
たかが家のために自殺とか一家離散とか馬鹿らしいからね

@はおかわ says:

普通のアパートしか住んだことないですけど最近は定期借家で契約することしか無いと思います